El sector de laboratorios de ciencias de la vida enfrenta un cambio radical: de la sobreoferta a la adaptación tecnológica

El sector de los laboratorios de ciencias de la vida, especialmente en biotecnología y biofarmacia, ha experimentado un descenso significativo en la demanda durante el último año. Este fenómeno ha estado relacionado con la reducción drástica de los fondos destinados a la investigación por parte de los Institutos Nacionales de Salud (NIH) de Estados Unidos, que se vieron obligados a cancelar miles de millones de dólares en subvenciones. Como consecuencia, de los diez principales mercados de ciencias de la vida que analiza JLL, la tasa de vacantes alcanzó el 27,4% en el primer trimestre de este año, un aumento en comparación con el 25,7% del mismo periodo en 2025. Mercados destacados como Boston y el Área de la Bahía superan incluso el 30% de vacantes.

A pesar de esta situación, el sector comienza a mostrar signos de estabilización. Un informe de CBRE indica que la inversión de capital riesgo en ciencias de la vida durante la segunda mitad de 2025 fue la más robusta desde 2022. Además, la cantidad de espacio en construcción se encuentra en su nivel más bajo desde 2017. Un informe de JLL anticipa una «estabilización gradual del mercado impulsada por la racionalización de la oferta más que por una recuperación dramática de la demanda». Se estima que las tasas de disponibilidad disminuirán a aproximadamente el 20% para 2030, «suponiendo una absorción por debajo de la media, junto con la salida significativa de oferta a través de ventas por distress y proyectos de reutilización adaptativa».

Transformaciones en el uso del espacio y la infraestructura

La corrección del mercado ha sido histórica, según Travis McCready, responsable de asesoría de arrendamiento de industrias en JLL. La situación actual de sobreoferta es el resultado de una combinación de construcción sin precedentes y un cambio fundamental en la manera en que las empresas de ciencias de la vida utilizan el inmueble. «Toda esta narrativa está evolucionando en tiempo real», comenta McCready. «Nos volvimos muy buenos construyendo esa clase de activos basándonos en la suposición de qué tipo de equipamiento y tecnología habilitadora necesitaban las empresas biotecnológicas, y entonces llegó la IA y los robots».

Esta transformación presenta oportunidades. Se prevé que cerca de 19 millones de pies cuadrados de espacio de laboratorio disponible se destinen a otros usos para 2030. Las empresas y mercados que se adapten a estas nuevas realidades terminarán siendo más fuertes y competitivos. La adaptación se manifiesta en la arquitectura. Gensler, la mayor firma de arquitectura del mundo, ha llevado a cabo una iniciativa de investigación interdisciplinaria que examina cómo la IA, la automatización y la robótica están redefiniendo no solo las operaciones de laboratorio, sino también la estrategia inmobiliaria misma, desde los requerimientos de infraestructura y las proporciones de espacio hasta la composición de la fuerza laboral.

De acuerdo con Ryley Poblete, líder del área de ciencias en Gensler, «es transformador». La evolución de la ciencia, especialmente con estas nuevas herramientas de automatización y IA, está cambiando por completo la forma en que concebimos los procesos. Poblete señala que la transformación de las áreas de «banco húmedo», donde los científicos realizan experimentos, está en marcha. Muchos de estos experimentos ahora pueden llevarse a cabo mediante IA o automatización, lo que implica que, a medida que la robótica y los ordenadores ingresan, los tubos de ensayo quedan en un segundo plano.

Desde la perspectiva inmobiliaria, las empresas están aprendiendo lo que las nuevas tecnologías pueden hacer y reevaluando las instalaciones que poseen para determinar si pueden ser mejoradas. «Esto está ocurriendo en los portafolios inmobiliarios de los grandes clientes, aquellas personas que poseen campus y activos», añade Poblete. Curiosamente, según el estudio de Gensler, las vacantes actuales en el mercado ocultan un problema de calidad: gran parte del inventario vacío de hoy nunca fue realmente espacio de laboratorio «Clase A» desde un principio. A pesar de que parece que las necesidades inmobiliarias de las ciencias de la vida están disminuyendo, existe un creciente debate sobre qué tipo de bienes raíces de laboratorio sobrevivirán y se desempeñarán mejor en el próximo ciclo.

Las grandes empresas biotecnológicas, así como las grandes compañías químicas, están evaluando sus propias infraestructuras en la actualidad para validar si será válido continuar con ellas, o si es más conveniente adoptar una estrategia de consolidación o de nueva construcción que integre estos elementos en los entornos adecuados. Gensler está analizando espacios más antiguos, evaluando las crecientes necesidades de energía y aire para los grandes ordenadores que ejecutan inteligencia artificial. También están explorando la posibilidad de modificar los espacios para adaptarlos a la robótica. Poblete describe esto como esencialmente la incorporación de pequeños centros de datos en los espacios de laboratorio.

Por supuesto, también es fundamental verificar si la estructura del edificio puede soportar el peso de todos estos nuevos sistemas. En su mayoría, los edificios más nuevos pueden, pero los más antiguos plantean dudas. Los espacios se están rediseñando para dar cabida a las máquinas, pero aún debe existir un entorno de laboratorio creativo donde los científicos puedan validar lo que hacen las máquinas. Esto implica una profunda concentración, como explica Poblete, que requiere áreas silenciosas, no los espacios abiertos y frecuentemente ruidosos que son más populares en las oficinas modernas de hoy en día.

Además, se ha producido un cambio en el proceso colaborativo. Los científicos ya no trabajan únicamente en solitario; ahora colaboran con investigadores en IA, ingenieros y diseñadores de procesos. «Estas personas ahora trabajan junto a ellos y no por separado, y ese ha sido un gran cambio para la industria, no solo desde una perspectiva de ciencias de la vida, sino también desde la química», señala Poblete. «Antes pensaban en sí mismos como los héroes científicos de alguna manera. Ahora, todo este movimiento de ciencia interdisciplinaria es una necesidad esencial para trabajar con estos socios y crear verdaderas iniciativas futuras».

Un ejemplo de esta transformación es Genentech, que está llevando a cabo una importante expansión de su campus global en Basilea, Suiza, invirtiendo más de 3 mil millones de francos suizos (cerca de 4 mil millones de dólares) en el desarrollo del sitio, que incluye un nuevo edificio de investigación de 72 metros programado para completarse en 2029. Este desarrollo busca modernizar las instalaciones de investigación y consolidar las funciones de I+D de la empresa matriz, Roche.

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